2020年年初，万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，并称这是保证万科“活下去”的关键。

年报显示，万科2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，分别同比增长23.59%和15.10%。

这一营收、净利润增速均低于2018年。万科当年实现营业收入2976.8亿元，归母净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

同时，万科2018、2019年连续出现归属于上市公司股东的净利润同比增速低于营业收入同比增速的状况。

但万科多个核心利润指标均有下滑。万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点，全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降1个百分点，实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。

万科首席执行官、总裁祝九胜回应涉公司盈利能力下降称，“我们四年前对自己内部的要求就不是要重视单纯的销售规模，而我们更强调、更重视的是质量，我们找了一个指标回款率、回款水平，要做到应收尽收，能回的尽快回，改善优化现金流的情况”，“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势。”

具体来看，这与万科计提存货跌价准备、资本化利息费用前置、土地增值税计提增加有直接关系。

截至2019年报告期末，万科存货金额为8970.2亿元，较2018年底增长19.6%。其基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备为29.9亿元。

本年计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润11.4亿元，影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

另外值得关注的是，万科在费用处理上，采取了较为积极的确认方式，也是公司利润展现不完美的原因。

报告期内，万科实际利息支出合计139.6亿元，其中资本化的利息合计56.9亿元，资本化利息费用化率为40.76%。

由于房企收入和结算通常存在错配现象，利息资本化是有一定合理性的，它其实只是将利润前置，因为利息资本化后未来结算时成本会更高，利润会更低。但相较于大多数房企的资本化利息费用化率介于80%上下，万科的资本化利息费用化率较低。

同时，因结算规模增加及土地增值税计提增加，万科税金及附加同比增长41.98%。其中，土地增值税由2018年的196.13亿元增长至2019年的295.87亿元，在税金及附加中增长额度中靠前。这也进一步导致万科归属于上市公司股东的净利润同比增速低于营业收入同比增速。